Loi n° 2014-624 du 18 juin 2014 La réforme des baux commerciaux La loi n°2014-626 du 18 juin 2014, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises apporte de profondes modifications au régime des baux commerciaux. La majorité des dispositions de cette loi sont entrées en vigueur le 19 juin 2014. Consulter la lettre d’information n° 5 Résiliation anticipée du bail commercial par le locataire ou ses ayants-droits Le preneur peut demander la résiliation anticipée du bail, s’il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, s’il a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité. A défaut de convention contraire, le locataire peut aussi demander la résiliation du bail à l’expiration d’une période triennale. La loi modifie le régime de la résiliation anticipée en supprimant la possibilité de recourir à une clause de renonciation à la résiliation anticipée par le preneur Article du Code de commerce. Cette nouvelle disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Les ayants-droit du locataire se voient accorder la possibilité de résilier le bail, en cas de décès de celui-ci. La demande des ayants-droit doit être présentée dans les formes et délais de l’article 145-9 » Article du Code de commerce. Cette disposition est applicable à toute succession ouverte à compter de l’entrée en vigueur de la loi. Allongement de la durée des baux dérogatoires La durée du bail dérogatoire est étendue de deux à trois ans. La loi précise qu’à l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. La définition de la notion de convention d’occupation précaire La convention d’occupation précaire n’était pas définie par la loi. Il est désormais prévu qu’elle se caractérise quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties » Article du Code de commerce. Cette nouvelle disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. On rappellera que la convention d’occupation précaire échappe au statut des baux commerciaux. Aménagement du droit au renouvellement du bail Les articles et du Code de commerce, prévoyant la nullité des clauses ou conventions qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement au bail ou qui visent à interdire au locataire de céder son bail font l’objet d’une modification. Dorénavant, il est prévu que l’inobservation de ces articles ne sera plus sanctionnée par la nullité des clauses. Celles-ci seront réputées non écrites ». Selon le rapport de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, cette modification vise à faire échapper ces articles à la prescription biennale établie par l’article du Code de commerce. Les dispositions privant les étrangers du droit au renouvellement du bail sont par ailleurs supprimées. La révision du loyer La référence à l’indice du coût de la construction est supprimée. Seul l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires sont pris en compte pour limiter la variation du montant du loyer Article du Code de commerce. En cas de dérogation à la règle du plafonnement du montant du loyer, la variation du loyer est limitée à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». La loi précise en outre que la révision du loyer prend effet à la date de la demande en révision » Article du Code de commerce. L’état des lieux, les charges locatives et les impôts Un nouvel article relatif à l’établissement d’un état des lieux contradictoire Article du Code de commerce a été adopté. Un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession du local et lors de la restitution. Lorsque les parties ne parviennent à établir d’état des lieux, à la demande d’une des parties, celui-ci est dressé par un huissier de justice. Il est prévu que cette nouvelle disposition s’applique aux baux conclus avant son entrée en vigueur uniquement lorsqu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession. A compter du 1er septembre 2014, la loi impose au bailleur d’informer le preneur sur la répartition des charges locatives, impôts, taxes et redevances liés au bail Article du Code de commerce. En outre, lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans, le bailleur doit porter à la connaissance du locataire – Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes accompagné d’un budget prévisionnel ; – Un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes. Les litiges relatifs aux charges, aux travaux ainsi que les litiges relatifs au montant des loyers lors de la révision triennale et au taux de variation pourront être soumis à la commission départementale de conciliation en matière de baux commerciaux qui voit donc sa compétence élargie Article du Code de commerce. Droit de préemption des communes et délégation La loi complète l’article du Code de l’urbanisme relatif au droit de préemption des communes. Le nombre des informations que doit contenir la déclaration préalable à une aliénation d’un fonds est augmenté. La déclaration d’intention d’aliéner devait uniquement mentionner le prix et les conditions de la cession. Désormais, elle doit mentionner le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d’affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial » Article al 3 du Code de l’urbanisme. Le nouvel article du Code de l’urbanisme, prévoit la possibilité pour la commune, titulaire d’un droit de préemption de déléguer ce droit à un établissement public de coopération intercommunale. Cet établissement public ou la commune peuvent déléguer ce droit de préemption à un établissement public y ayant vocation, à une société d’économie mixte, au concessionnaire d’une opération d’aménagement ou au titulaire d’un contrat de revitalisation artisanale et commerciale ». Le bénéfice d’un droit de préférence en cas de vente du local La loi met un place un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente d’un local commercial qui s’inspire du droit de préemption du locataire instauré en matière de baux d’habitation par la loi du 6 juillet 1989 Article L 145-46-1 du Code de commerce. Les dispositions prévoyant ce droit de préférence ne sont pas d’ordre public et peuvent donc être écartées par une clause contraire du bail. En outre, elles ne s’appliquent pas en cas – de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, – de cession unique de locaux commerciaux distincts, – de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, – de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, – de cession d’un local au conjoint du bailleur ou encore à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Lorsque le bailleur envisage de vendre le local commercial, il doit désormais informer le locataire de son intention de vendre le local par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le bailleur doit préciser le prix ainsi que les conditions de la vente. Cette lettre vaut offre. En cas d’acceptation du preneur, les parties disposent d’un délai de deux mois pour conclure la vente. A défaut, l’acceptation est sans effet. Par exception, si le preneur précise dans sa réponse, son intention de recourir à un prêt, le délai est de quatre mois. Lorsque le local est un lot appartenant à un ensemble faisant l’objet d’une vente unique, le locataire ne bénéficie pas de ce droit de préférence. Cet article est applicable aux baux déjà en vigueur à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi, soit à partir du 1er décembre 2014. Le congé Selon l’article du Code de commerce, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. La loi assouplit les conditions de formes encadrant le congé. Ainsi, les parties peuvent choisir de recourir à l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

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En cas de difficulté de paiement ou de retard de paiement du loyer, les entreprises qui ne parviennent pas à un accord avec leur bailleur peuvent recourir à des voies non juridictionnelles de médiation en saisissant le médiateur des entreprises ou lorsqu’elle existe dans le département, la commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Bercy livre le mode d’emploi. © adobestock Par , le 6 novembre 2020 Temps de lecture estimé 4 minSaisir le Médiateur des entreprises Au contraire des procédures judiciaires et administratives, la Médiation des entreprises propose un service de médiation gratuit, rapide–moins de trois mois –et confidentiel –le secret des affaires est préservé, la notoriété des entreprises également. Le gain de la médiation est double. Elle permet avant tout de dénouer les blocages qui minent les relations d’affaires et par conséquent de délester les tribunaux des différends pouvant être résolus à l’amiable. Lien afin de saisir le Médiateur des entreprisesle plus tôt possible. A signaler qu’en amont d’une saisine, vous pouvez poser des questions ou demander des conseils sur la marche à suivre en toute confidentialité, grâce au formulaire de contact. Saisir les commissions départementales de conciliation des baux commerciaux Les commissions départementales sont des instances paritaires, où siègent à la fois des représentants des bailleurs et des locataires. Leur composition même est de nature à favoriser la compréhension mutuelle des parties. Une circulaire interministérielle a été adressée aux préfets, pour demander autant que possible leur réactivation et elles sont en train d’être remise en place dans les départements où elle avait cessé d’exister. La médiation ne fait pas partie des compétences qui leur sont normalement dévolues au titre de la loi. Mais, en application du principe de liberté contractuelle, le bailleur et le locataire peuvent saisir la commission de conciliation pour dégager des solutions amiables en concluant un protocole. Par ce protocole les Parties s’engagent à reconnaître la commission départementale de conciliation compétente pour rechercher un voie de médiation sur le différend exposé ci-dessus, par extension au champ de sa compétence légale; reconnaître la mise en œuvre des dispositions des articles D. 145-12 à D. 145-18 du code de commerce, avec la possibilité en plus de saisir la commission ou d’être convoqué par elle par courrier électronique envoyé selon un procédé permettant d’établir que le courrier a été remis; fournir à la commission départementale de conciliation toutes les pièces demandées par celle-ci pour étayer la demande, et notamment les documents comptables et financiers validés par l’expert-comptable ainsi qu’une déclaration sur l’honneur des aides de l’État qui ont été reçues, afin d’éclairer les membres de la commission sur la recherche d’une voie de médiation; reconnaître que la commission départementale de conciliation est compétente pour rendre un avis si la médiation n’aboutit pas à un accord entre les parties et que cet avis pourra être utilisé par les parties devant le juge dans l’hypothèse d’une issue contentieuse. En outre, pendant la période de médiation qui durera au plus tard trois mois à compter de la signature du protocole, les parties s’interdisent d’intenter une quelconque action en justice l’une contre l’autre. En aucun cas la commission de conciliation n’est investie d’une mission d’ application de l’article 2238 du Code civil, la prescription est suspendue à compter de la signature du protocole. Le délai de prescription recommencera à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle la conciliation sera le cadre de la médiation, les Parties pourront se faire assister ou représenter par un cas de conciliation et d’accord entre le bailleur et le locataire, il devra être dressé un acte signé des parties et visé par le président et le secrétaire de la commission. Bientôt un crédit d’impôt pour inciter les bailleurs à abandonner des loyers au profit des locataires de locaux professionnels Le Gouvernement a pris l’engagement d’introduire dans le projet de loi de finances pour 2021 un crédit d’impôt visant à inciter les bailleurs à participer au soutien aux entreprises les plus affectées par les mesures restrictives mise œuvre à compter du 30 octobre. Le crédit d’impôt bénéficiera à tous les bailleurs, personnes physiques et personnes morales, quel que soit leur régime fiscal, qui abandonnent au moins un mois de loyer dû par des entreprises de moins de 250 salariés, fermées administrativement ou appartenant au secteur de l’hôtellerie, des cafés et de la crédit d’impôt de 30% s’appliquera aux montants d’abandons de loyers consentis sur la période d’octobre à décembre 2020. En attendant, rappelons que les entreprises doivent-elles payer les échéances d’assurances en cours. De même, il n’est pas prévu de suspension pour les factures des loyers opérationnels crédit-bail, location, simple de matériel etc .

Missionsde la commission départementale de conciliation des baux commerciaux La commission départementale de conciliation des baux commerciaux est

ConvocationLes parties le bailleur, les locataires ou l'association représentative des locataires sont convoquées par courrier simple ou par mail au moins 15 jours avant la date de la cas d'absence de l'une des parties pour un motif légitime motif médical, professionnel, familial... et justifié à l'appui d'un document justificatif, une nouvelle et dernière convocation peut être parties peuvent se présenter en personne éventuellement assistées.En cas d'empêchement, il est possible de se faire représenter par une personne mandatée par mandat de conciliation écrit.À noter si une des parties est absente le jour de la séance, la CDC constate l'impossibilité de les concilier mais peut aussi émettre un avis sur la situation qui lui est éventuellement présentée par la partie avoir entendu les parties, la CDC tente d'arriver à un cas d'accord, les parties signent un document de conciliation. Le recours au juge n'est alors plus possible. Par exemple, si le locataire renonce à une partie de son dépôt de garantie, il ne peut plus saisir le juge pour en obtenir la l'accord signé n'est pas respecté par l'une des parties, l'autre peut saisir le juge pour le faire d'accordEn l'absence d'accord, la CDC émet dans un délai de 2 mois un avis qu'elle adresse aux parties par lettre des parties peut saisir le de la CDC peut être porté à la connaissance du juge. . 319 85 428 449 679 788 236 336

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